Durée du préavis location meublée
Pour un logement meublé, le délai légal du préavis est toujours d’1 mois à compter de la réception du courrier par le bailleur.
Durée du préavis location vide
En règle générale, le délai du préavis pour un logement non meublé est de 3 mois.
Sous certaines conditions, il peut être raccourci à un mois ; le locataire doit alors obligatoirement mentionner la raison permettant cette modification. Il est également possible que la durée du préavis soit discutée et fixée à l’amiable entre le propriétaire et le locataire.
Pacs ou mariage : si votre conjoint remplit les conditions mentionnées ci-dessus, elles s’appliquent aussi à vous si vous êtes cotitulaires du bail.
La loi protège le locataire en lui permettant de quitter le logement sans préavis s’il y a eu manquement grave du propriétaire, qui entraînerait alors insalubrité et/ou mise en péril.
On peut par exemple citer un taux d’humidité élevé, un défaut grave dans l’installation électrique, une coupure excessivement longue de l’alimentation en eau…
Toutefois, le locataire doit réunir un maximum de preuves attestant de l’état du logement : certificats médicaux, copies des demandes de travaux soumises au propriétaire, constat d’huissier… De plus, l’absence de préavis n’est pas l’absence d’information : le locataire doit faire part de sa décision au propriétaire et y joindre les preuves précédemment collectées.
Le locataire ne doit pas décider seul et de sa propre initiative de cesser les paiements de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.
Un locataire peut donner congé à son propriétaire à tout moment, et ce toujours via un courrier recommandé avec accusé de réception. Une notification par mail est considérée comme nulle.
Le délai de préavis est décompté à partir de la date de réception de la lettre de congé. Pendant la période de préavis, le locataire est tenu de
continuer le paiement du loyer et des charges qui lui incombent, à moins que le propriétaire ait trouvé preneur avant la fin de cette période. La
période de préavis se calcule de date à date et le bailleur ne peut pas instaurer de règle contraire dans le contrat de location. Par exemple, une mention précisant que tout mois commencé est dû serait illégale.
Le montant du dépôt de garantie, son versement ainsi que la restitution ou la déduction de certains montants permettant la couverture de dégâts sont tous couverts par la loi française. Le dépôt de garantie doit être restitué :
Le délai commence à partir du jour où le locataire effectue la restitution des clefs ; soit auprès du bailleur ou de son mandataire, en main propre, soit par lettre recommandée avec avis de réception.
La loi Alur oblige le locataire à donner sa nouvelle adresse au propriétaire du logement qu’il quitte, pour que ce dernier puisse faire parvenir au locataire le chèque de caution à l’adresse de son nouveau logement.
Dans le cas où le dépôt de garantie n’est pas remis au locataire par le propriétaire après le délai prévu par la loi, le locataire doit mettre le propriétaire en demeure de restituer le dépôt de garantie par lettre recommandée avec un avis de réception. Si le propriétaire refuse de restituer le dépôt de garantie malgré la mise en demeure, le locataire peut engager une procédure de conciliation, soit auprès d’un conciliateur de justice soit auprès de la commission de conciliation dont dépend le logement concerné. Si ces entités ne parviennent pas à un résultat, le litige peut être porté devant un juge du tribunal d’instance, dans les trois ans suivant le versement hypothétique du dépôt de garantie.
Certains locataires ne paient pas le dernier mois de loyer à leur propriétaire au cas où ce dernier retiendrait toute ou partie de la caution.
Les locataires quittant un logement espèrent ainsi faire face à d’éventuelles décisions qu’ils ne pourraient contrôler et estiment tirer profit de
la situation et de la loi. Cependant, il est strictement illégal de procéder ainsi et de nombreux dossiers de la sorte sont déjà passés devant un tribunal. Les tribunaux sont unanimes : le locataire ne peut se soustraire au paiement de son loyer, quelle que soit la raison. Le locataire s’expose en outre à des sanctions qui permettent au propriétaire de saisir la justice et de demander l’intervention d’un huissier, ou de mettre en place une injonction de payer. Le propriétaire peut aussi se tourner vers les tiers qui cautionnent le locataire en tort.
Un propriétaire ne peut donner congé à son locataire que dans l’un des trois cas suivants :
Le propriétaire doit informer son locataire par courrier recommandé avec accusé de réception. Le locataire dispose alors d’un préavis de 6 mois qui court à la date de réception du courrier. Il peut bien entendu quitter le logement avant cette date ; il ne sera redevable du loyer et des charges que pour le temps réel d’occupation du logement.
Si le motif invoqué par le propriétaire s’avère faux (notamment dans le cas où il donne congé à un locataire pour entamer un nouveau bail
avec un autre locataire), le propriétaire s’expose à une amende pouvant atteindre 6 000€.
Le propriétaire est en droit de mettre fin au bail pour habiter son logement ou y loger un proche en tant que résidence principale. La loi est
rigoureuse sur la notion de « proche » : sont inclus époux, concubin depuis au moins 1 an ou partenaire de Pacs, ainsi que les ascendants et
descendants de chacun des membres du couple.
Si le propriétaire souhaite vendre son logement, il doit en informer le locataire. La lettre de congé fait alors office d’offre de vente et le locataire est prioritaire pour l’achat. De ce fait, la lettre devra indiquer le prix de vente et la description précise des biens compris dans l’offre. À partir de la date de réception du courrier, le locataire a 2 mois pour accepter ou refuser l’offre de vente.
S’il refuse, il devra quitter le logement avant le délai légal de 6 mois courants à la date de réception du courrier.
La loi n’a pas défini ce qu’est un « motif légitime et sérieux », c’est au juge de trancher s’il devait y avoir conflit. On peut penser facilement au
défaut dans le paiement des loyers et des charges, ou encore des problèmes de voisinage sanctionnés par un juge. Néanmoins, le motif n’est pas forcément une faute du locataire et peut être dû aux risques naturels ou technologiques qu’il y aurait à rester dans ce logement.
La législation instaure une protection des locataires en fonction de leur âge et de leurs ressources. Ainsi, le propriétaire a obligation de trouver une solution de relogement équivalent si :
Si le propriétaire manque à cette obligation, le congé est considéré comme nul. Le cas des locataires protégés présente toutefois diverses variantes et dispenses.