Le syndicat de copropriété est l’organe principal de la copropriété. Constitué de tous les propriétaires au sein d’un même immeuble ou groupe d’immeubles, il doit s’assurer du bon fonctionnement et de l’entretien du bâtiment, tout en gérant les parties communes. Il est représenté dans cette tâche par le syndic de copropriété.
Que faire lorsqu’un dommage survient à cause du mauvais entretien des parties communes ou lorsque la gestion du syndicat de copropriété n’est pas satisfaisante ?
A partir du moment où les différents appartements d’un immeuble n’ont pas tous le même propriétaire, il y aura copropriété et donc un syndicat des copropriétaires.
Le Syndicat de copropriété a des moyens financiers propres, qu’il utilise pour assurer l’entretien et la gestion de l’immeuble. Il peut également engager du personnel ou prévoir des travaux, et représente la copropriété devant un juge pour tous les litiges concernant l’immeuble.
Le Syndicat des copropriétaires est en charge :
Le syndicat de copropriété est un organe de représentation, ce qui veut dire qu’il ne peut exercer son rôle qu’à travers les actions du syndic de copropriété, de l’Assemblée générale, et du conseil syndical.
Lorsqu’il y a un problème impliquant l’immeuble en copropriété (ex: dégât des eaux dans les parties communes qui a eu pour conséquence des infiltrations d’eau dans un appartement; problème avec le gardien; ascenceur en panne; nuisances sonores, etc.), le syndicat des copropriétaires a l’obligation d’y mettre un terme et de réparer le sinistre subi par l’un des copropriétaires, un locataire ou une personne extérieure à l’immeuble (voisin, piéton, etc).
Selon l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il est responsable envers les différents copropriétaires si le sinistre qu’ils ont subi vient :
Pour les personnes ne faisant pas partie de la copropriété, le syndicat pourra tout de même être jugé responsable si l’immeuble leur cause un préjudice (article 1240 du Code civil).
Le syndic de copropriété ne doit pas être confondu avec le syndicat de copropriété, dont il est le représentant, cela signifie que le syndic se charge d’effectuer les missions du syndicat.
Le syndic s’occupe de mettre en œuvre les décisions qui ont été prises lors des assemblées générales et de veiller à la bonne gestion et au bon fonctionnement de la copropriété, notamment pour ce qui concerne les questions financières mais aussi l’entretien de l’immeuble.
En tant que représentant du syndicat, il s’assure par exemple d’engager du personnel pour le ménage des parties communes, de l’information des copropriétaires ou des convocations aux Assemblées générales.
Enfin, il est officiellement charger de représenter le syndicat de copropriété dans tout litige porté devant la justice (articles 17 & 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).
La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové ou loi ALUR a pour objectif de limiter la dégradation des immeubles, et notamment ceux en copropriété grâce à une plus grande transparence dans la manière dont son gérées les copropriétés et l’évaluation de l’état des bâtiments d’habitation.
Les syndicats de copropriété doivent désormais :
Le syndic, en tant que représentant du syndicat de copropriété, a donc reçu de nouvelles attributions. Il est désormais en charge de :
Le syndic doit désormais mettre en ligne les documents concernant la copropriété, afin qu’ils soient accessibles aux copropriétaires (article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965).
Les litiges impliquant le Syndicat de copropriété sont nombreux et variés : copropriétaire ne respectant pas le règlement de copropriété; désaccord avec une décision de l’Assemblée générale; équipement collectif endommagé (ex : ascenceur en panne); refus d’effectuer des travaux nécessaires; sinistre causé par les parties communes; révocation d’un syndic inefficace…
Dans tous ces cas, le Syndicat de copropriété est responsable et a l’obligation de réagir.
Dans un premier temps, vous pouvez tenter de concilier à l’amiable le litige qui vous oppose au Syndicat de copropriété par l’envoi gratuit d’une lettre de mise en cause. Cette lettre ordonne au Syndicat de copropriété de respecter ses obligations et lui laisse un délai de réponse de 8 jours.
Sans réponse sous huit jours, d’autres poursuites sont envisageables. Dans un premier temps, vous pouvez adresser une mise en demeure au Syndicat de copropritété. Cette lettre, motivée juridiquement et accompagnée d’une déclaration au greffe du Tribunal, constitue un avertissement.
Si cette solution n’aboutit toujours pas au résultat souhaité, il vous faut convoquer votre adversaire devant le Juge compétent et régler le litige au tribunal.
Source : litige.fr