Que faire si le propriétaire ne reconduit pas le bail ?

Seuls trois motifs permettent de ne pas renouveler le bail

Lorsqu’un locataire a signé un bail, quelle que soit sa durée, il bénéficie par défaut d’un droit au renouvellement du bail par défaut à l’issue de la période initiale. Cependant, il existe des circonstances dans lesquelles le propriétaire peut décider de ne pas renouveler le bail. Les motifs pouvant être invoqués sont non seulement limités mais aussi encadrés par la loi :

La vente du logement loué : si le propriétaire souhaite revendre le logement loué, il peut ne pas renouveler le bail. Dans ce cas, le locataire bénéficie d’un droit de préemption et devient donc prioritaire pour acquérir le logement s’il le souhaite et s’il obtient un moyen de financement.
La reprise du logement pour l’occuper est également un motif valable, à condition que le propriétaire souhaite reprendre le logement pour s’y installer lui-même, pour y installer son conjoint, un ascendant ou un descendant. Il doit, là encore, prévenir le locataire de son intention de reprendre le logement à l’issue de l’échéance du bail.
Le motif légitime et sérieux est apprécié au cas par cas, car il n’existe pas de liste exhaustive et limitée pour définir ce motif. Il comprend notamment le non-paiement régulier des loyers, les troubles du voisinage répétés et causés par le locataire, ou encore la violation de ses obligations contractuelles. La défaillance du locataire constitue donc un motif légitime et sérieux.

Non-renouvellement du bail : les obligations du propriétaire

Si le propriétaire invoque un motif autorisé par la loi pour ne pas renouveler le bail, il doit respecter certaines procédures et modalités légales pour que sa demande soit recevable. Il doit ainsi informer le locataire de son intention de mettre fin au contrat, en respectant les obligations suivantes :

Il doit adresser la lettre par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte d’huissier ou par remise en main propre contre récépissé ou émargement.
Il doit respecterun délai de préavis pour envoyer la lettre de congé, qui est de 6 mois minimum pour un logement vide, et 3 mois minimum pour un logement meublé.
Le courrier doit être adressé à chacun des locataire ou des colocataires mentionnés dans le bail.
La lettre doit faire mention du motif de non-renouvellement du bail, et selon le motif, il doit apporter une preuve comme le nom et l’adresse des personnes reprenant le logement, la nature du lien avec le bailleur, le prix de vente du logement et sa description, etc.

Enfin, notez que si le locataire décide de quitter les lieux avant la fin du préavis, il n’est pas tenu de verser le loyer jusqu’à la date indiquée dans le préavis.

Quid du cas d’un locataire protégé ?

Certains locataires bénéficient du statut de « locataire protégé », ce qui implique que les règles relatives au non-renouvellement du bail sont différentes. Un locataire est protégé lorsqu’il cumule deux conditions :

Il est âgé de plus de 65 ans.
Ses ressources sont inférieures à certains plafonds.

Le propriétaire ne peut alors pas refuser le renouvellement du bail. En revanche, le propriétaire peut délivrer un congé au locataire protégé s’il répond lui-même aux conditions suivantes :

Il est lui-même âgé de plus de 65 ans;
Il dispose de ressources inférieures aux plafonds définis;
ou il propose une solution de relogement au locataire, mais le logement doit être similaire et adapté aux ressources du locataire senior.

Quels recours pour le locataire en cas de renouvellement abusif ?

Si le locataire estime que le non-renouvellement du bail est abusif ou que le propriétaire ne respecte pas les obligations légales, il peut agir pour faire valoir ses droits. Il peut par exemple s’agir d’un manque d’information concernant son intention de mettre fin au contrat, ou encore si le locataire obtient la preuve que le propriétaire n’a pas l’intention de vendre le bien, ou s’il obtient la preuve que le logement est vide, ou habité par d’autres personnes que celles indiquées dans la lettre de congé et autorisées par la loi, etc.

Dans le cas de la contestation d’un motif légitime et sérieux invoqué par le propriétaire, le locataire peut contester la décision du propriétaire en saisissant la Commission départementale de conciliation. Cette commission tentera de trouver une solution amiable entre les deux parties.

Si aucun accord n’est trouvé, le locataire peut saisir le tribunal d’instance pour demander la prolongation du bail ou réclamer des dommages et intérêts en cas de non-respect des obligations du propriétaire.

Notez que le propriétaire qui mettrait fin au bail pour des raisons abusives encourt des risques et des sanctions. À titre d’exemple, si le tribunal reconnaît que le non-renouvellement du bail n’était pas justifié, le propriétaire peut être condamné à verser une amende ainsi que des dommages et intérêts au locataire, allant jusqu’à 6 000 € pour une personne physique, et 30 000 € s’il s’agit d’une personne morale.