Si vous achetez une maison ou un appartement, si vous faites construire, ou vous faites réaliser des travaux dans votre maison ou dans votre appartement, l’entrepreneur est tenu de garantir les travaux qu’il a exécutés directement ou fait exécuter par un sous-traitant.
La malfaçon est un défaut ou une imperfection d’une construction résultant d’une mauvaise exécution. On parle également de « désordre ».
Les constructeurs sont responsables envers le maître de l’ouvrage[1] des malfaçons affectant les travaux qu’ils ont réalisés sauf si ces derniers peuvent prouver que le désordre provient d’une cause étrangère.
Sont considérés comme constructeurs au sens de l’article 1792-1 du Code civil :
En revanche, les sous-traitants qui n’ont pas de lien direct avec le maître de l’ouvrage, ne sont pas considérés comme des constructeurs.
Les constructeurs sont tenus, par l’article L. 241-1 du Code de assurances, de souscrire une assurance responsabilité civile décennale à l’ouverture de tout chantier. Par ailleurs, toute personne faisant réaliser des travaux de construction et agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage doit souscrire l’assurance dommages-ouvrage prévue à l’article L. 242-2 du Code des assurances.
Les travaux de construction doivent être obligatoirement assurés. En cas de réhabilitation ou rénovation, les travaux doivent être assurés s’ils peuvent compromettre la solidité de l’ouvrage ou des éléments d’équipement indissociables ou rendre la construction impropre à sa destination. D’une manière générale, les travaux d’entretien sont dispensés de l’obligation d’assurance.
Si vous avez fait construire, n’oubliez pas de consigner vos observations et vos réserves dans le procès-verbal de réception. Au sein du procès-verbal de réception, le maître d’ouvrage (celui qui conçoit et dirige les travaux) peut émettre des réserves en raison du constat de malfaçons, de désordres ou de défauts de conformité apparents que le constructeur sera tenu de les réparer.
On ne peut vous interdire d’occuper votre logement même si vous avez émis des réserves dans le procès-verbal de réception.
Si vous avez émis des réserves dans le procès-verbal de réception vous pouvez consigner une partie du prix jusqu’à réparation des désordres :
Cette somme consignée sur un compte bloqué, chez un notaire, à la Caisse des Dépôts et Consignations, etc., sera débloquée lorsque les réserves auront été levées.
À compter de la réception des travaux, les constructeurs sont tenus de quatre types de garanties.
Tout d’abord, les désordres ou malfaçons qui apparaissent pendant l’année qui suit la réception relèvent de la garantie de parfait achèvement à laquelle tout constructeur est tenue (article 1792-6 du Code civil). Cette mesure concerne non seulement le contrat de construction de maison individuelle mais englobe également tous les contrats de louage d’ouvrage[3]. Elle s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage[4], soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception.
Toutefois, cette garantie ne s’étend pas aux travaux nécessaires pour remédier aux effets de l’usure normale ou de l’usage.
La garantie biennale (2 ans) ou de bon fonctionnement (article 1792-3 du Code civil) couvre quant à elle les désordres affectant les équipements dissociables de l’ouvrage (interphone, ballon d’eau chaude, chaudière, climatiseur, système de sonorisation, plafond suspendu, moquette, plomberie, etc.). Cette garantie, d’une durée minimale de 2 ans, peut être augmentée selon les termes d’un contrat passé avec le ou les professionnels concernés. Elle prend effet à la date de réception des travaux.
La garantie décennale (10 ans) rend responsable de plein droit tout constructeur (entrepreneurs, vendeurs d’immeubles à construire, architectes, etc.), envers le maître de l’ouvrage, des désordres, même résultant d’un vice du sol, qui :
La présomption de responsabilité pèse sur le constructeur pendant les 10 ans qui suivent la réception des travaux (article 1792-4-1 du Code civil). Ce principe de la responsabilité décennale est d’ordre public : aucune clause contractuelle ne peut exonérer le débiteur ou limiter la garantie.
Enfin, lorsque le dommage ne relève pas des garanties ci-dessus, la responsabilité contractuelle de droit commun du constructeur peut être engagée.
Dans l’hypothèse où vous constatez une malfaçon, vous disposez d’un système à double détente : dans un premier temps, la réparation des dommages subis grâce à l’assurance dommages-ouvrage, puis dans un second temps, le recours contre les constructeurs responsables.
L’objectif de la garantie de parfait achèvement est de permettre une réparation rapide des malfaçons par le constructeur qui a effectué les travaux. Elle doit être mise en œuvre dans le délai d’un an après la réception des travaux, que le désordre ait donné lieu à des réserves ou qu’il soit apparu après la réception.
Dans le cas où le désordre a donné lieu à des réserves au moment de la réception des travaux, vous devez immédiatement demander à l’entrepreneur de le réparer et de fixer un délai d’exécution des travaux de réparation. Lorsque le désordre apparaît après la réception, vous devez le signaler à l’entrepreneur par lettre recommandée avec accusé de réception avant l’expiration du délai d’un an. Si ce dernier refuse, vous devez le mettre en demeure d’exécuter les travaux, puis, le cas échéant, faire appel à une autre entreprise. Cependant, la mise en demeure n’interrompt pas la prescription de l’assurance, il est donc conseillé d’assigner l’entrepreneur devant le juge civil.
La loi « Spinetta » du 4 janvier 1978 a mis en place un système fondé sur une double obligation d’assurance :
L’objectif d’un tel dispositif est de vous permettre d’obtenir rapidement le préfinancement de la réparation des désordres sans attendre que l’expertise, souvent très longue, détermine le ou les responsables. Ainsi, l’assurance dommage-ouvrage peut-elle être mise en œuvre :
Le constructeur n’est pas pour autant exonéré de ses responsabilités et c’est votre assureur qui introduira un recours contre lui en votre nom.
Lorsque vous constatez un désordre, vous devez mettre en demeure l’entreprise de réaliser les travaux de réparation. Si l’entrepreneur n’exécute pas ses obligations, vous devez déclarer le sinistre à votre assureur de dommages-ouvrage par lettre recommandée avec accusé de réception. Celui-ci dispose d’un délai de 90 jours pour vous faire parvenir une offre d’indemnité. Si vous l’acceptez, celle-ci vous est versée sous 15 jours.
Si vous souhaitez mettre en œuvre l’assurance dommages-ouvrage, vous ne pouvez saisir le juge des référés aux fins de désignation d’un expert, ni assigner au fond afin d’obtenir la garantie du contrat dommages-ouvrage.
Vous pouvez cependant décider d’assigner directement le constructeur en référé ou sur le fond sans mettre en œuvre l’assurance dommages-ouvrage.
Elle peut être mise en œuvre :
Dans un premier temps, vous devez adresser au constructeur une mise en demeure. Si celui-ci n’exécute pas ses obligations, vous devez assigner au fond devant la juridiction civile compétente.
Vous pouvez avoir recours à une procédure rapide dite de « référé » par laquelle le juge peut ordonner une expertise, voire le paiement de dommages et intérêts provisoires. Vous devez établir une requête au président de la juridiction concernée et l’adresser au greffe du tribunal avec la mention « référé » sur l’enveloppe. Dans le même temps, vous devez adresser une assignation à l’entreprise par l’intermédiaire d’un huissier de justice afin de l’informer de votre démarche. Le recours à un avocat n’est pas obligatoire.
Les décisions issues du référé sont provisoires et le recours au référé s’accompagne généralement d’une action au fond.
Vous pouvez assigner le constructeur devant la juridiction civile compétente qui tranchera le litige. L’assignation est remise à l’entreprise par l’intermédiaire d’un huissier de justice. Le recours à l’avocat n’est obligatoire que devant le tribunal de grande instance.
Le délai de prescription dépend du type de malfaçon et des garanties précitées. Il sera donc de 1 an, 2 ans ou 10 ans selon les cas.
Seule une action au fond devant le tribunal peut interrompre la prescription qui ne peut l’être ni par les mises en demeure, ni par la procédure de référé.