Le droit de propriété est très protégé par la loi et la Cour de cassation. Elles confèrent aux propriétaires victimes d’un empiétement des moyens d’action pour faire reconnaître les limites de leur propriété et sanctionner les abus.
Mon voisin empiète sur ma propriété, que faire ?
Votre voisin ne peut pas impunément empiéter sur votre terrain. Le bornage de terrain puis la saisine du tribunal judiciaire vous permettent de faire rétablir votre droit de propriété. La jurisprudence est à ce titre d’une particulière rigueur.
Qu’est-ce que le droit de propriété ?
Le droit de propriété, c’est le droit de jouir et de disposer comme on l’entend d’un bien nous appartenant (article 544 du Code civil ).
Toute la parcelle d’une personne est donc concernée par ce droit, le bâti et le non-bâti (un jardin par exemple).
De ce droit de propriété résulte la faculté de conserver son bien, de le céder, de le louer, de le prêter… En aucun cas, le propriétaire ne peut être contraint. Sauf pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.
Le droit de propriété est une conception absolue.
Comment le droit de propriété est-il protégé ?
Le droit de propriété est un droit fondamental protégé à plusieurs niveaux. Au niveau français, il figure à des endroits plus ou moins élevés de la hiérarchie des normes :
Les tribunaux s’attachent à défendre les propriétaires en se fondant sur ces différents textes.
Qu’est-ce que l’empiétement ?
L’empiétement immobilier consiste à utiliser sans droit ni titre la propriété du voisin. L’empiétement sur une propriété voisine peut se concrétiser par une construction en limite de propriété, une hauteur de construction qui n’est pas respectée, le dépassement chez le voisin de branche d’arbres et d’arbustes. Il est constitutif d’une faute en ce qu’il trouble la jouissance paisible de la propriété d’autrui.
Et peu importe (Cour de cassation 3e chambre civile, 21 décembre 2017, arrêt n° 16-25.406 ) :
En résumé, l’empiétement est constitué, fût-il minime, sans qu’aucun autre élément d’appréciation que le dépassement de la limite de la
propriété du voisin n’entre en compte.
Comment prouver que le voisin empiète sur votre terrain ?
Si vous pensez que votre voisin empiète illégalement chez vous, vous devez rapporter la preuve de l’empiétement. Il ne suffit pas de le dire.
Pour le prouver, vous devez connaître les limites exactes de votre propriété et être en mesure de les justifier par un document officiel.
Réalisé par un géomètre-expert, le bornage permet de fixer les limites séparatives de deux terrains contigus. Le voisin récalcitrant au bornage de propriétés contiguës peut y être contraint, à frais communs (article 646 du Code civil ).
Le procès-verbal de bornage permet de constater s’il y a un empiétement ou non.
Comment est sanctionné l’empiétement de propriété ?
Quel que soit son ampleur, l’empiétement est toujours sanctionné par la démolition de l’ouvrage qui empiète.
Autrement dit, il ne peut y avoir un abus du droit de propriété quand bien même la démolition de l’ouvrage litigieux entraînerait une nette disproportion entre le coût de démolition et l’intérêt concret que le propriétaire pourrait conserver de la totalité de sa propriété.
L’ampleur des désagréments subis par l’empiétant importe peu.
Quels sont vos moyens d’action si votre voisin empiète sur votre propriété ?
Si vous êtes victime d’un empiétement de propriété, vous disposez de plusieurs voies d’action.
Avant toute action contentieuse, il vaut toujours trouver une solution amiable à l’empiétement subi.
Vous pouvez en parler avec votre voisin, ou lui envoyer un courrier, pour lui exposer le préjudice subi et lui rappeler que le droit de propriété est un droit inviolable et sacré.
Sans réponse de sa part, ou s’il ne souhaite pas trouver de solution amiable, vous pouvez vous tourner vers une voie contentieuse.
L’empiétement fait partie du champ d’action de la conciliation de justice.
Pour saisir gratuitement un conciliateur de justice, vous pouvez écrire, téléphoner ou vous rendre à une permanence du conciliateur de justice. Vous pouvez aussi effectuer vos démarches en ligne.
Si une solution est trouvée dans le cadre de la conciliation, elle doit être approuvée de tous et être homologuée par la justice.
Le tribunal judiciaire est compétent pour toutes les affaires qui concernent la propriété immobilière, dont fait partie l’empiétement. Le tribunal territorialement compétent est celui du lieu du terrain concerné. Il peut être saisi :
L’empiétement peut-il être prescrit ?
Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de 30 ans. Le propriétaire lésé ne peut plus invoquer un empiétement et demander réparation passé ce délai. On parle de prescription trentenaire.