Beaucoup de bailleurs craignent les impayés de loyer. Si les solutions amiables sont toujours préférables, la mise en œuvre de procédures légales est parfois inévitable.
Dans ce cas de figure, l’intervention d’un commissaire de justice est indispensable.
C’est une solution amiable communément utilisée dans le cadre d’une procédure pour loyers impayés. Elle est notamment mise en œuvre lorsque le dialogue avec le locataire est rompu.
Elle consiste pour le bailleur à faire appel à un commissaire de justice afin que ce dernier transmette à son locataire une lettre lui
indiquant :
Attention, le commandement de payer par commissaire de justice ne peut être utilisé qu’à condition que le contrat de location contienne une clause résolutoire. En pratique, celle-ci prévoit la résiliation automatique du bail en cas de non-respect par le locataire de certaines de ses
obligations. En l’absence d’une telle clause, l’assignation en justice du locataire par voie de commissaire de justice est indispensable.
L’article R125-1 du code des procédures civiles d’exécution a introduit en droit français une procédure simplifiée pour l’ensemble des dettes nées d’un contrat et inférieures à 5 000 euros, intérêts de retard inclus.
Pour la mettre en œuvre, le bailleur doit faire appel à un commissaire de justice. Pour cela, il dispose de deux options :
En pratique, dans un courrier, le commissaire de justice invite le locataire à payer ses dettes sous 30 jours. Si ce dernier accepte, il doit signer un formulaire d’acceptation servant de base à l’établissement d’un titre exécutoire. En cas de non-respect de ses obligations, les biens ou une part du salaire du locataire pourront être saisis.
Le commissaire de justice joue également un rôle essentiel dans le cadre de la procédure au fond pour l’ensemble des créances dont la valeur est supérieure à 5 000 euros. En effet, dans ce cas de figure, le bailleur doit assigner le locataire par voie d’huissier devant le tribunal judiciaire de son domicile. Cette assignation peut être rédigée par un avocat ou par le commissaire lui-même.
A contrario, la procédure pour impayés de loyer dont le montant est inférieur à 5 001 euros ne nécessite pas l’intervention d’un commissaire de justice. Le bailleur doit en effet saisir la justice en déposant une requête au greffe du tribunal. Ce dernier se charge de convoquer le locataire.
Une fois le jugement d’expulsion en main, vous n’êtes pas autorisé à procéder vous-même à son exécution. Ne forcez pas votre locataire à quitter votre logement et ne changez pas les serrures de votre logement. De telles pratiques sont en effet considérées comme des violations de
domicile. Des sanctions pénales sévères, pouvant aller jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 30 000 euros d’amende, sont ainsi prévues par la loi.
Pour procéder à l’expulsion de votre locataire, vous devez donc contacter un commissaire de justice. En cas de résiliation judiciaire, celui-ci doit adresser un commandement de quitter les lieux aux occupants de logement. Ces derniers ont 2 mois pour exécuter le jugement.
À défaut, ou en cas de résiliation du contrat de bail par clause résolutoire, le commissaire de justice peut exécuter la décision d’expulsion. En pratique, le jour J, il se présente au domicile du locataire, avec ou sans information préalable, entre 6 heures et 21 heures. Il est strictement interdit de procéder à une expulsion le dimanche et les jours fériés. Trois situations sont alors envisageables :